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Wenn Sie in eine Immobilie als Geldanlage investieren wollen, sollten Sie die folgenden 7 Fehler bei Ihrer Immobilienfinanzierung unbedingt vermeiden. Kümmern Sie sich außerdem rechtzeitig um Ihre Finanzierung, denn schon vor dem ersten Termin beim Notar sollte die Finanzierung des ausgewählten Objekts stehen und der Darlehens-Vertrag unterschrieben sein. Verhandeln Sie außerdem mit Ihrer Bank Sondertilgungsrechte, den Zinssatz und die Bearbeitungsgebühren. So können Sie zusätzlich Geld sparen.

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Inhalt

 

  1. Eigenkapital
  2. Fremdkapital
  3. Expertenwissen nutzen

 

1) Niemals eine Immobilie kaufen, wenn Sie unregelmäßige Einnahmen haben

Dieser Punkt erklärt sich eigentlich von selbst. Unregelmäßige Einnahmen können Ihre Finanzierung gefährden.

2) Niemals eine Immobilie kaufen, wenn Ihnen die Arbeitslosigkeit droht

Auch dieser Punkt spricht für sich. Sollten Sie Arbeitslosigkeit befürchten, ist es ratsam, den Immobilienkauf erst einmal zu verschieben, bis Sie wieder einen sicheren Arbeitsplatz und damit sichere Einkünfte haben und somit die Zahlung gewährleistet ist.

3) Niemals Ihre Immobilienfinanzierung zu optimistisch planen

Ein Immobilienkauf muss sorgfältig geplant sein. Dabei sollten Sie sich zwei grundsätzliche Fragen stellen:

 

  1. Wie viel Geld, das Sie für den Immobilienkauf tatsächlich nutzen können, steht Ihnen zur Verfügung?
  2. Wie viel Geld kann ich monatlich für meinen Kredit ausgeben, ohne finanzielle Schwierigkeiten zu bekommen?

Eine Immobilienfinanzierung setzt sich aus zwei wesentlichen Komponenten zusammen: dem Eigenkapital und dem Fremdkapital.

Eigenkapital

 

Der Eigenkapitalanteil sollte bei Ihrem Immobilienkauf mind. 20-30% des Kaufpreises und die Erwerbsnebenkosten abdecken. Es handelt sich dabei um alle Ersparnisse, wie z.B. Lebensversicherungen, Aktien, Investmentfondsanteile oder andere Geldanlagen, die Sie kurzfristig zu Geld machen können. Je höher Ihr Eigenkapitalanteil ist, desto bessere Zinskonditionen bekommen Sie für Ihren Kredit.

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Nicht unterschätzen:

Die Erwerbsnebenkosten umfassen die Gebühren für Ihre Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5% des Immobilienkaufpreises) und die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5% bis 6,5%. Einen Überblick über die aktuelle Grunderwerbsteuer sortiert nach Bundesland erhalten Sie hier.

Außerdem enthalten die Erwerbsnebenkosten eine Makler-Courtage in Höhe von 3,57% bis 7,14% inklusive Mehrwertsteuer und erhöhen den reinen Kaufpreis um 14 %. Je besser die Lage und Ausstattung von Haus oder Wohnung sind, desto höher liegt der Kaufpreis pro m2 Wohnfläche.

Wie hoch die Makler-Courtage in Ihrem Bundesland ist können Sie hier lesen. Es gibt jedoch keine gesetzliche Regelung für die Courtage des Maklers. Sie ist frei verhandelbar und in einigen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Sie sollten vor dem Kauf prüfen, inwiefern Sie die Makler-Courtage teilen oder verhandeln können.

Fremdkapital

 

Für Ihr Fremdkapital, also Ihr zukünftiges Darlehen, sollten Sie Folgendes beachten: ohne einen Eigenanteil von mind. 20-30% bekommen Sie kein Darlehen und in wirtschaftlich schwierigen Zeiten können Banken sogar einen größeren Eigenanteil verlangen. Nutzen Sie außerdem maximal 25-50% Ihres monatlichen Nettoeinkommens zur Abzahlung Ihres Immobilienkredites (ohne Weihnachts- oder Urlaubsgeld oder andere Sonderbestandteile, die schnell wegfallen können).

 

  • 25% für vorsichtige Investoren, die gerne einen finanziellen Puffer haben
  • 50% für risikobereite Investoren

 

Seien Sie bei der Planung Ihrer Immobilienfinanzierung lieber Pessimist statt Optimist!

 

4) Niemals Steuervorteile als Argument für einen Immobilienkauf nutzen

Planen Sie Steuervorteile niemals schon vorher in Ihre Finanzierung ein. Eine Immobilienfinanzierung muss sich von Anfang an ohne steuerliche Vorteile rechnen, denn Steuergesetze können sich jederzeit ändern!

 

5) Niemals Fremdwährungskredite für Ihre Immobilienfinanzierung einsetzen

Nutzen Sie keine Fremdwährungskredite. Zwar können Fremdwährungskredite in Franken, Yen oder Dollar anfangs günstiger sein, doch dann machen Sie Ihre Finanzierung von Notenbanken, Wechselkursen und Devisenspekulanten abhängig. Und das kann sich schnell zu einem teuren Schicksalsschlag entwickeln.

Vor der Finanzkrise 2008/2009 beispielsweise haben viele osteuropäische Immobilienkäufer Kredite in Fremdwährung aufgenommen. Als die osteuropäischen Währungen dann gegenüber den westeuropäischen Währungen Euro und Franken abgewertet wurden, konnten sich viele Immobilienbesitzer Ihre Immobilie nicht mehr leisten und verloren ihre Häuser und Wohnungen durch Zwangsversteigerung.

 

6) Niemals eine zu niedrige Tilgung oder falsche Kreditlaufzeit wählen

Eine Kreditrate setzt sich aus Zins (Leihgebühr an den Kreditgeber) und Tilgung (Rückzahlung des Kredits) zusammen. Je höher die gewählte Tilgungsrate ist, desto schneller ist Ihr Kredit abbezahlt und desto kleiner ist die Restschuld am Ende der Kreditlaufzeit. Üblicherweise wird Ihnen eine Tilgung von 1% oder 2%

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pro Jahr angeboten. So eine niedrige Tilgung kann jedoch zu extrem langen Kreditlaufzeiten führen. Wenn Sie es sich leisten können, sollten Sie eine möglichst hohe Kreditrate mit Ihrem Kreditgeber vereinbaren. Idealerweise sollten Sie eine jährliche Sondertilgung vereinbaren (z.B. 5% der Kreditsumme). Dadurch hätten Sie jederzeit die Möglichkeit Ihren Kredit schneller abzubezahlen. Planen Sie immer so, dass Sie den Kredit selbst abbezahlen können, die Raten aber durch die Mieteinnahmen der Immobilien abbezahlen können. Falls Sie unerwartete Mietausfälle haben, können Sie notfalls einspringen. Beachten Sie außerdem, dass sich die Laufzeit des Darlehens am aktuellen Zinsniveau orientieren sollte. Je länger eine Finanzierung läuft, desto höher ist der Zins. Wählen Sie also bei niedrigen Zinsen eine lange Laufzeit (mind. 15-20 Jahre) und bei hohen Zinsen und der Chance auf fallende Zinsen eine kurze Laufzeit.

Grundsätzlich gilt: eine lange Laufzeit schützt Sie vor einem ungünstigen Zeitpunkt für einen  Anschlusskredit. Doch Darlehen können nach 10 Jahren abgelöst werden (§ 489 BGB), wenn Sie die Möglichkeit haben bessere Konditionen für Ihr Darlehen zu bekommen. Wählen Sie also den höchsten Tilgungssatz, den Sie sich sicher leisten können.

 

7) Niemals einen zu hohen Preis für Ihre Immobilie zahlen

Sie sollten versuchen eine Immobilie zu finden, deren Kaufpreis Ihnen eine inflationssichere Rendite ermöglicht. Denn eine Immobilie ist nur dann eine sichere Geldanlage, wenn jeden Monat ein positiver Kapitalfluss auf Ihrem Konto eingeht. So berechnen Sie Ihre Rendite:

Mieteinnahmen

– nicht umlegbare Betriebskosten (kann Ihnen der aktuelle Verwalter der Immobilie nennen)

– Instandhaltungsrücklagen (ca. 7 bis 12€/m2 und Jahr – je nach Zustand der Immobilie)

– Rücklagen für etwaige Mietausfälle (bis 4% der Miete)

– Reparaturreserven

= Einnahmen aus der Immobilie

Kaufpreis

+ Nebenkosten

= Investitionskosten

Rendite = Einnahmen aus der Immobilie x 100 / Investitionskosten

Wenn Sie Renditen erhalten, die über der Inflationsrate liegen, haben Sie eine gute Immobilienanlage gefunden. Idealerweise sollte die Rendite das zweifache der Inflationsrate betragen.

Expertenwissen nutzen

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Quellenverzeichnis

Autor

Tilo Hammer ist nach der europäischen Finanznorm zertifizierter Bankkaufmann, Fachexperte für Immobilienfinanzierung und bietet Erfahrungen aus über 15.000.000 € Kreditvolumen für private Wohnimmobilien.

 

 

 

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