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Wie attraktiv ist der deutsche Immobilienmarkt

Immobilienexperten und Marktanalysten sind sich derzeit uneinig: Wie real ist eine Immobilienblase in Deutschland? Während der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) in seinem Frühjahrsgutachten 2017 davor warnt, dass gerade in Metropolregionen wie Berlin oder München eine Blase wächst, die zu platzen droht, gibt das Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung eine Entwarnung. So sei die Lage zwar angespannt, aber nicht besorgniserregend. Im Jahr 2015 wurden erstmals mehr als 200 Millionen Euro auf dem deutschen Immobilienmarkt umgesetzt. Das ist nicht nur auf eine erhöhte Transaktionszahl zurückzuführen, sondern auch auf einen rapiden Anstieg der Preise.

Neben sozialen Faktoren wie dem demografischen Wandel haben auch politische Ereignisse Einfluss auf den Immobilienmarkt. Allein 1,5 Millionen Arbeitsplätze in Deutschland sind vom US-Geschäft abhängig. Wenn der neue US-Präsident seine Ankündigung aus dem Wahlkampf umsetzt und den Außenhandel einschränkt, kann sich das auf die hiesige Wirtschaft und den Arbeitsmarkt durchschlagen.

Auch der Brexit kann Auswirkungen auf den deutschen Immobilienmarkt haben. Viele britische Firmen kündigten bereits nach dem Referendum an, über alternative Standorte nachzudenken. Dies würde zu neuen Standorten und Arbeitsplätzen führen und somit auch zu einer gesteigerten Nachfrage nach Wohn- und Geschäftsimmobilien.


SITUATION DES IMMOBILIENMARKTES IN DEUTSCHLAND


In Deutschland kann man weiterhin von einem Immobilienboom sprechen, wenn auch mit Einschränkungen. Für das Jahr 2017 rechnet das Institut Gewos im gesamten Immobiliensektor mit Umsätzen in Höhe von 247,3 Milliarden Euro. Gerade bei Vermietungen in den Ballungsräumen gibt es sehr gute Erfolgschancen. Besonders nach
kleinen Mietwohnungen herrscht eine hohe Nachfrage.

Die Immobilienpreise steigen seit 2010 rapide an, schneller als das durchschnittliche Einkommen der Privathaushalte und auch schneller als das allgemeine Preisniveau.

Wenn man die regionale Kaufkraft zugrunde legt, sind Eigenheime in den Ballungsräumen kaum mehr erschwinglich, was auch zu einer fortschreitenden Suburbanisierung und einer Abwanderung in Peripheriegebiete führt. Insgesamt können die genannten Indizien auf eine Blasenbildung hindeuten.

Hinzu kommt ein weiteres Problem: Es fehlt an bezahlbarem Wohnraum. Zwar entstanden im Jahr 2015 248.000 neue Häuser und Wohnungen, die aber dem tatsächlichen jährlichen Bedarf nicht genügen. Der Bund schätzt diesen auf 350.00 bis 400.000 Neubauwohnungen, wobei sich die Entwicklung der Nachfrage langfristig kaum abschätzen lässt.

Der Immobilien-Markt in Deutschland spielt verrückt | ZDF – Quelle: Youtube


BEDARF AN ALTERSGERECHTEM WOHNEN UND SINGLE-WOHNUNGEN


In Deutschland gibt es deutlich mehr Single-Haushalte als im EU-Durchschnitt, der bei 33 Prozent liegt. Im Jahr 2015 waren es 16,87 Millionen Single-Haushalte in der Bundesrepublik, was einem Anteil von mehr als 40 Prozent entspricht. Doch nicht nur der Wohnraum für Einzelperson ist ein zentrales Thema, sondern auch die Bereitstellung von altersgerechtem Wohnraum. Dieser wird im Moment noch nicht dem demographischen Wandel gerecht. Bis zum Jahr 2035 wird die Anzahl der Menschen über 65 auf etwa 23,3

Millionen steigen, was 35 Prozent der Gesamtbevölkerung entspricht. Demgegenüber steht der Fakt, dass nur rund zwei Prozent des derzeitigen Wohnungsbestandes überhaupt altersgerecht sind. Bis zum Jahr 2030 werden nach Berechnungen des Bundesbauministeriums weitere 2,9 Millionen altersgerechte Wohnungen
benötigt.

Wohnungsmarkt in Deutschland – Quelle: Homeday GmbH


ENTWICKLUNG AUßERHALB DER BALLUNGSRÄUME


Manche Anleger scheuen inzwischen Investitionen in bestimmten Stadtgebieten. Der hohe Preis macht den Kauf kaum refinanzierbar. Beispielhaft ist hier München, wo Mehrfamilienhäuser für das 30-Fache des jährlichen Mietertrages gehandelt werden. Investoren entdecken daher zunehmend die Provinz.

In mittelgroßen und kleinen Städten, in denen auch eine Vielzahl stabiler Unternehmen angesiedelt sind, lassen sich deutlich höhere Renditen erzielen. Im Umkehrschluss müssen sich Investoren aber auch hier auf eine Preissteigerung einstellen. Die Zukunft wird zeigen, ob die Wanderungsverluste durch die Wegzüge in die Städte durch das gesteigerte Interesse der Investoren aufgefangen werden können.


MARKTLAGE IN EUROPA


Der globale Immobilienmarkt zeichnet sich durch eine starke Konzentration auf wenige Ziele aus. 25 Städte vereinen mehr als die Hälfte des weltweiten Immobilienumsatzes auf sich. Darunter sind mit London, Berlin, Paris und Amsterdam auch vier europäische Städte. Durch das große Interesse an diesen Metropolen spitzt sich dort der Wettbewerb weiter zu, was automatisch die Kosten in die Höhe steigen lässt.

Infolgedessen verlagert sich ein Teil der Nachfrage nach Gewerbe- und Wohnimmobilien in Regionen, die bislang weniger Interesse auf sich zogen, wie zum Beispiel Skandinavien und Osteuropa. Die wichtigsten Märkte in Europa bleiben jedoch wie auf der Grafik unterhalb zu sehen Großbritannien, Deutschland, Frankreich, Schweden, die Niederlande, Spanien und Italien.


DER IMMOBILIENMARKT IN FRANKREICH


In Frankreich fanden im Jahr 2015 etwa 830.000 Immobilientransaktionen statt. Insgesamt sind die Preise gesunken, gerade in Paris befinden sie sich aber weiterhin auf einem hohen Niveau. Die Erträge aus Vermietungen sind im Gegensatz zu den Nebenkosten bei Erwerb und Verkauf gering. Dieses Phänomen wird zusätzlich von langfristigen Mietverträgen unterstützt, was die Möglichkeit von Mietanpassungen einschränkt. Wie in Deutschland ist auch in Frankreich die generelle Rechtsprechung mieterfreundlich. Nähere Informationen zu weiteren Immobilienmärkten in Europa bietet diese Infografik von Homeday.

FAZIT


Deutschland gilt nach wie vor für 95 Prozent der Akteure auf dem Immobilienmarkt als attraktiver oder sehr attraktiver Standort für ein Investment. Die starke Volkswirtschaft, die Konjunkturdaten und die politische Stabilität verstärken das Vertrauen im In- und Ausland. Investoren schätzen das Potential für Neubauten und Mietsteigerungen, kritisieren jedoch den Mangel an Objekten.

Die Frage, wann der richtige Zeitpunkt ist, Immobilien zu kaufen oder zu verkaufen, lässt sich nicht mit Sicherheit beantworten, da viele Faktoren eine Rolle spielen. Ein lokaler Immobilienmakler kann Sie dazu kostenlos und unverbindlich beraten.

Homeday hilft Eigentümern, den passenden Makler für Verkäufe und Vermietungen zu finden. Auf Ihrer Homepage finden Sie auch eine visualisierte Version der Betrachtung des deutschen Immobilienmarktes.

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