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Bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden, sollten Sie neben der persönlichen Besichtigung unbedingt alle relevanten Unterlagen zur Immobilie und zum Grundstück ansehen. Wer Gutachten, Versicherungen oder rechtliche Unterlagen genau unter die Lupe nimmt, vermeidet z.B. ungeplante, teure Sanierungsarbeiten oder einen Rechtsstreit mit Mietern oder Personal. Gehen Sie also am besten zusammen mit Ihren Experten wie Rechtsanwalt, Bausachverständiger oder Versicherungsvertreter alle relevanten Unterlagen durch. Dieser Artikel verrät Ihnen welche Unterlagen wichtig sind und worauf Sie dabei achten müssen.

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Wer vor einem Immobilienkauf nicht alle wichtigen Unterlagen genau überprüft, könnte schnell eine böse Überraschung erleben. Teilweise können Sanierungsarbeiten in Millionenhöhe drohen.

 

 

 

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Auch wenn der Papierkram bei einem Immobilienkauf sehr anstrengend und lästig sein kann, eine genau Kontrolle lohnt sich. Nur wenn die Lage des Grundstücks passt, aber auch die Immobilie an sich Ihren Wünsche entspricht, haben Sie eine gute Geldanlage gefunden. Mit der Einsicht in die Unterlagen wird Ihre Wunschimmobilie auf den letzten Prüfstand gestellt. Denn wenn zu hohe Sanierungskosten oder eine hohe Mieterfluktuation auf Sie zukommen, kann auch die schönste Immobilie zum Albtraum werden.

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Checkliste der Unterlagen

rechtliche Unterlagen

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register des Grundbuchamtes. Die Einsicht ins Grundbuch ist nur mit berechtigtem Interesse beim Amtsgericht möglich, doch Verkäufer oder Makler können Ihnen meist einen Auszug aushändigen. Das Grundbuch gibt Ihnen Auskunft über die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks sowie über Eigentum und Belastung. Solange Sie noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, sind Sie auch nicht der Eigentümer des Grundstücks.

  • Aufbau eines Grundbuches:
    • Titelblatt: Angaben zum Grundbuchamt und Nummer des Grundbuchblattes
    • Bestandsverzeichnis: hier finden Sie Informationen über die Gemarkung, das Flurstück, die Größe sowie die Nutzungsart
    • Abteilungen I bis III:
      • Abteilung I: hier sind Eigentümer und Erwerbsform vermerkt; Erwerbsformen können sein: Auflassung (Kauf), Vererbung oder Zwangsversteigerung
      • Abteilung II: enthält mögliche Lasten und Beschränkungen, z.B. Wohn- und Nutzungsrechte, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte oder Insolvenz- und Zwangsversteigerungsvermerke
      • Abteilung III: hier finden Sie Hypotheken und andere Grundpfandrechte wie z.B. Grundschulden- und Rentenschuldenvermerke (wenn Sie z.B. einen Immobilienkredit für den Kauf nutzen, wird dieser später in Abteilung III vermerkt)

 

Verträge

Zu den folgenden Punkten gibt es meistens bestehende Verträge, die Sie auf ihre Aktualität prüfen und ggf. zu besseren Konditionen ändern sollten.

  • Stromversorgung
  • Gasversorgung
  • Kabelnetzanschlüsse
  • Hausverwaltung
  • Personal (Hausmeister, Concierge etc.)
    • Achtung: wenn Personal in einer Immobilie beschäftigt ist, muss Ihnen klar sein, dass Sie mit dem Immobilienkauf auch automatisch zum Arbeitgeber werden. Sie müssen dann Gehälter und Sozialabgaben zahlen.

Finanz- und Versicherungsunterlagen

Hier sollten Sie unbedingt folgende Punkte überprüfen:

  • Jahresbudget, also Soll-Ist-Vergleich der Jahreseinnahmen und –ausgaben der Immobilie
  • Jahresabschlüsse der letzten 3 Jahre: Gewinn- und Verlustrechnung, Bilanzen
  • Kaution und Mietvorauszahlungen der Mieter
  • Bank- und Kreditunterlagen
  • Rücklagen
  • Mieteinnahmen
    • mit dem Mietspiegel vor Ort vergleichen. So erkennen Sie, ob die gezahlten Mieten auch marktüblich sind oder ob Steigerungspotential besteht
  • Steuerunterlagen
  • Marketingausgaben für Vermietung und Verpachtung
  • Rechnungen von Versorgern
  • Renovierungs- und Sanierungsausgaben der letzten 3 Jahre
  • Versicherungsverträge und Prämienabrechnungen
    • bei Versicherungen sollten Sie überprüfen, ob Sie diese nach dem Kauf auch weiterführen können, da Sie direkt nach dem Kauf für den Versicherungsschutz der Immobilie verantwortlich sind

Sobald Sie alle Unterlagen überprüft haben, lassen Sie sich vom Verkäufer rechtsverbindlich bestätigen, dass alle Angaben und Unterlagen stimmen!

 

Vermietung

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten oder die Immobilie sogar schon vermietet ist, müssen Sie im Vorfeld folgende Unterlagen genau kontrollieren:

  • Mieterliste: Bezeichnungen der Wohneinheiten, Namen der Mieter, Ist-Miete pro Quadratmeter, die Größe der Wohnung, die Soll-Gesamtmiete und die tatsächlich gezahlte Ist-Gesamtmiete
  • Mietverträge
  • Schufa-Auskunft
  • Mieter-Fluktuation

Nur eine Immobilie mit regelmäßigen und sicheren Einkünften ist eine gute Immobilie!

Gutachten

Lassen Sie sich unbedingt alle Gutachten zum Grundstück und zur Immobilie zeigen. Vor allem den beiden folgenden Punkten gilt besondere Beachtung:

  • wenn Sie selber bauen möchten, sollten Sie sich unbedingt ein Bodengutachten vorzeigen lassen, um die Beschaffenheit des Bodens prüfen zu können
  • auch etwaige Altlasten sollten Sie kontrollieren: gerade bei ehemaligen Gewerbe- oder Industrieflächen können Rückstände von Öl oder Chemikalien vorhanden sein; hier kann eine Boden- und Grundwassersanierung sehr teuer werden! In extremen Fällen drohen Ihnen Sanierungskosten in Millionenhöhe!

 

 

 

Quellenverzeichnis

 

Autor

Eric Thomas ist Ihr Experte für Immobilienfinanzierung und Berufsunfähigkeitsversicherung

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