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BAUFINANZIERUNG KÜNDIGEN –
WELCHE MÖGLICHKEITEN HABE ICH?


Das aktuelle Zinstief macht es möglich: Selten war Baugeld derart günstig wie heute. Was viele Bauherrn in diesen Tagen freut und zu einer Baufinanzierung mit langer Laufzeit veranlasst, kann hingegen viel Geld kosten, wenn das Darlehen zu einem früheren Zeitpunkt aufgenommen wurde. In einer solchen Situationen erscheint ein Baufinanzierung zu kündigen sinnvoll, um ein günstigeres Finanzierungsangebot wahrzunehmen. Welche Möglichkeiten können hierfür genutzt werden?

BAUFINANZIERUNG KÜNDIGEN – DIE URSACHEN


Die Laufzeit bei der Baufinanzierung beträgt üblicherweise mindestens zehn Jahre; in einigen Fällen wird sogar gleich ein Immobilienkredit für 20 oder 30 Jahre abgeschlossen. Diese lange Laufzeit dient der Planungssicherheit beider Vertragsparteien: Banken generieren sichere Einnahmen, Bauherren können mit stabilen Zinssätzen und konstanten Raten kalkulieren. Sinkt der Zinssatz auf dem Kapitalmarkt, so wie dies in den letzten Jahren der Fall war, kann der Festzins auch zur Bürde werden – der Wunsch zum Baufinanzierung kündigen kommt auf, um von den günstigen Konditionen profitieren zu können.
Das kündigen einer Baufinanzierung kann aber auch aus einem anderen Grund attraktiv sein: Beispielsweise dann, wenn ein unverhoffter Geldsegen, beispielsweise durch eine Erbschaft, die sofortige Ablöse des Kredites ermöglicht. Weniger angenehm ist die Auflösung eines Immobilienkredites bei einer Trennung. Dann wird das Haus oft verkauft und mit dem Verkaufserlös eine Tilgung des Kredites vorgenommen. Fachleute schätzen, dass das Baufinanzierung kündigen eher die Regel als die Ausnahme darstellt: Nur ein Drittel aller Finanzierungen werden bis zum Ende durchgehalten. gehalten.


WANN DIE KÜNDIGUNG ZULÄSSIG IST


Doch wann ist das kündigen der Baufinanzierung überhaupt möglich? Grundsätzlich ist die Kündigung nur zulässig, wenn die Immobilie veräußert wird und der Kredit getilgt werden soll. Darüber hinaus besteht noch ein Kündigungsrecht, wenn die Bank Ihnen ein neues Darlehen verweigert, Sie sich ein neues Kreditinstitut suchen und dieses das Haus als Kreditsicherheit verlangt.

In diesem Fall muss eine Kündigungsfrist von sechs Monaten eingehalten werden. Darüber hinaus ist die Kündigung am Ende der Zinsbindungsfrist, spätestens aber nach zehn Jahren zulässig. Dieser Hinweis ist vor allem wichtig, wenn eine Laufzeit von 20 Jahren vereinbart wurde – hier können Sie in jedem Fall schon vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass die Bank nur die tatsächlichen Kosten in Rechnung stellen und keine Renditekompensation betreiben darf.


HOHE VORFÄLLIGKEITSENTSCHÄDIGUNG


Wenn der Kreditvertrag seitens des Kreditnehmers gekündigt wird, entgeht der Bank selbstverständlich ein Geschäft. Um diesen Gewinn zumindest teilweise zu kompensieren, muss eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Die Höhe dieser Entschädigung fällt beim Baufinanzierung kündigen derzeit recht hoch aus, was auf das aktuelle Zinsumfeld zurückzuführen ist. Denn durch die sehr geringen Zinsen können die Banken bei neuen Krediten nur sehr überschaubare Renditen erzielen, umso attraktiver erscheinen hier Altverträge. Wie hoch die Entschädigung ausfällt, ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Fachleute schätzen, dass derzeit rund 17 bis 20 Prozent der verbleibenden Restsumme der Hypothek gezahlt werden müssen. Konkret bedeutet dies also, dass ein Fünftel der Restsumme gezahlt werden muss, ohne dass dafür eine Gegenleistung besteht. Je höher der Kreditzins des Altvertrags ausfällt, desto größer ist auch der entgangene Gewinn – und damit die Entschädigungssumme.

Baufinanzierung – Quelle: GDV

Verbraucherschützer klagen, dass die Vorfälligkeitsentschädigung häufig auch aus einem anderen Grund zu hoch angesetzt wird: In vielen Verträgen ist es nämlich prinzipiell zulässig, Sondertilgungen zu leisten, die den Gewinn der Geldhäuser ebenfalls schmälern. Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung muss deshalb angenommen werden, dass diese Sondertilgungen auch bis zu den maximal zulässigen Beträgen genutzt werden. Ebenso erlauben viele Kredite die Erhöhung des Tilgungssatzes. Diese Möglichkeit sollten Sie vor einer Kündigung in jedem Fall ausschöpfen. Durch eine erhöhte Tilgung verringert sich die zu erwartende Rendite der Bank – und damit auch die Vorfälligkeitsentschädigung. Werden dennoch zu hohe Beträge angesetzt, sollte der Verbraucherschutz eingeschaltet werden.


NICHT IMMER WIRD EINE ENTSCHÄDIGUNG FÄLLIG


Einige Kredite ermöglichen allerdings auch ein Baufinanzierung kündigen ohne Vorfälligkeitsentschädigung – dann nämlich, wenn es sich um einen Kreditvertrag handelt, der voll tilgungsfähig ist. Dies bedeutet nichts anderes, als dass Sie die Restschuld in einer Summe begleichen dürfen. Ob der Abschluss eines solchen Kreditvertrags bereits im Vorfeld sinnvoll ist, erscheint allerdings fraglich. Zumeist muss ein Zinsaufschlag von 0,2 bis 0,3 Prozent einkalkuliert werden.

Dass die Rechnung am Ende dann noch aufgeht, sollte zumindest angezweifelt werden: Wird eine Baufinanzierung über 100.000 Euro abgeschlossen, bedeutet ein Zinsaufschlag von 0,3 Prozent bei einer Laufzeit von zehn Jahren Mehrkosten in Höhe von 3.000 Euro. Ein solches Darlehen ist nur sinnvoll, wenn ein Umzug oder ein vergleichbarer Grund für eine vorzeitige Kündigung als wahrscheinlich gilt. Eine Alternative ist ein Kreditangebot, bei dem die Vorfälligkeitsentschädigung bereits im Vorfeld auf einen bestimmten Prozentsatz beschränkt wird, beispielsweise um 2,5 Prozent der Restsumme. Auch Härtefallregelungen wie beispielsweise ein berufsbedingter Umzug können eine günstige Kündigung einiger Verträge ermöglichen.

Baufinanzierung: Wie Verbraucher teure Darlehen loswerden – Quelle: Youtube


BAUFINANZIERUNG KÜNDIGEN NICHT IMMER SINNVOLL


Wenn Sie derzeit ein Baufinanzierungskündigung planen, sollte Sie sich womöglich noch etwas gedulden: Die Zinsen auf dem Kapitalmarkt ziehen derzeit etwas an, sodass auch die Vorfälligkeitsentschädigung sinkt. Dafür wird das Umschulden teurer, sofern ein Anschlusskredit benötigt wird.

Am Ende zeigt sich also: Wirklich lohnenswert ist das Baufinanzierung kündigen wirklich nur, wenn ohnehin ein anderes Darlehen benötigt wird – dann ist die Entschädigung auf den tatsächlichen Kostensatz der Banken beschränkt. Dasselbe gilt, wenn die Immobilie veräußert wird. Ansonsten hängen die Konditionen oftmals an der Kulanz der Bank, was im Zweifel teuer werden kann und eine Umschuldung wenig lukrativ erscheinen lässt.

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