TRICKS DER BAUTRÄGER KENNEN UND GEFAHREN EINER
IMMOBILIEN-INSOLVENZ VORZEITIG ABWENDEN
Der Kauf eines Neubaus vom Bauträger bezieht sich meist auf Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen. Doch beachten Sie: hier sind Sonderwünsche und Eigenleistungen nur begrenzt möglich, da das Objekt im Namen des Bauträgers und auf seine Rechnung schlüsselfertig erstellt wird. Wer sich hier im Vorfeld nicht richtig absichert, hat später unnötige Rechtskosten zu tragen.
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) ermittelt seit 2003 die aktuellen Preise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die im Jahr 2000 oder später gebaut oder vollständig saniert wurden. Die VDP-Immobilienpreise werden für 28 Städte in Euro pro m2 Wohnfläche angegeben. Bei Einfamilienhäusern wird angenommen, dass die Geschossfläche 60 % der Grundstücksfläche ausmacht (sog. Geschossflächenzahl von 0.6). Die Wohnfläche der Eigentumswohnungen soll rund 70 m2 haben.
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Eine große Rolle spielt nicht nur der Ruf des Bauträgers, sondern auch der Preisvergleich vor Ort. Sehen Sie sich schlüsselfertig erstellte Vergleichsobjekte an und fragen Sie deren Bewohner nach ihren Erfahrungen mit dem Bauträger. Ebenso sollten Sie den notariell zu beurkundenden Bauträgervertrag genau überprüfen lassen. Für die ständige Bauüberwachung ist es sinnvoll, einen Architekten oder Bauingenieur einzuschalten, um die Qualität der Bauarbeiten nach wichtigen Bauabschnitten vor Ort zu kontrollieren. Für geeignete Ansprechpartner sind die örtlichen Architekten- und Ingenieurkammern die richtige Adresse, ebenso der Verband privater Bauherren oder beim Bauherren-Schutzbund sowie bei der Bauberatung einer Verbraucherzentrale.
Der Neubaukaufpreis ist entweder in einer Summe nach Fertigstellung des Hauses oder nach Baufortschritt in Teilzahlungsraten fällig. Die MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) gibt grundsätzlich eine Staffelung des Gesamtkaufpreises vor:
Staffelung des Gesamtkaufpreises nach MaBV
| Bauleistung | Teilzahlung in Prozent der Vertragssumme |
|---|---|
| Summe | 100,00% |
| Nach Beginn der Erdarbeiten, wenn Eigentum an einem Grundstück übertragen wird und eine Eigentums- bzw. Auflassungsvormerkung im Grundbuch zugunsten des Neubaukäufers eingetragen ist: | 30,00% (aber nur 20% bei Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts) |
| Nach Rohbaufertigstellung | 28,00% |
| Nach Fertigstellung der Rohinstallation einschließlich Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten | 17,50% |
| Nach Fertigstellung der Schreiner- und Glaserarbeiten (Fenster, Treppeneinbau, Türzargen) | 10,50% |
| Nach Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe | 10,50% |
| Nach vollständiger Fertigstellung, also nach Abschluss der Restarbeiten und Beseitigung von Mängeln | 3,50% |
Quelle: Siepe, Werner: Immobilienfinanzierung, 2013 Stiftung Warentest, Berlin.
Ein sicherer (Zahlungs-)Plan
Schon bei Vertragsabschluss muss der Zahlungsplan festgelegt sein und mit den Vorgaben der MaBV übereinstimmen. Der Zahlungsplan gibt laut MaBV Höchstgrenzen dafür an, welcher Prozentanteil des Preises bei welchen Teilleistungen maximal gefordert werden darf. Damit soll verhindert werden, dass Sie mehr zahlen als es dem Wert der ausgeführten Teilleistungen entspricht oder dass Sie durch solche Vorleistungen z. B. bei einer Insolvenz des Bauträgers Geld verlieren!
Schon bei Vertragsabschluss muss der Zahlungsplan festgelegt sein und mit den Vorgaben der MaBV übereinstimmen. Der Zahlungsplan gibt laut MaBV Höchstgrenzen dafür an, welcher Prozentanteil des Preises bei welchen Teilleistungen maximal gefordert werden darf. Damit soll verhindert werden, dass Sie mehr zahlen als es dem Wert der ausgeführten Teilleistungen entspricht oder dass Sie durch solche Vorleistungen z. B. bei einer Insolvenz des Bauträgers Geld verlieren!
Die insgesamt 70% der Auftragssumme nach Beginn der Erdarbeiten können für die weiteren Arbeiten am Bau auch ganz detailliert aufgegliedert werden. Der Zahlungsplan enthält einschließlich der Anfangsrate von 30% nach Beginn der Erdarbeiten insgesamt 13 mögliche Teilzahlungen. Der Zahlungsplan für den Bauträger sollte aus maximal 7 Teilzahlungen bestehen. Je nach Bauablauf und Bauorganisation kann das Unternehmen einzelne Teilzahlungen unterschiedlich bündeln, muss dabei aber die Höchstgrenzen einhalten, die die MaBV setzt.
Werden die Höchstgrenzen überschritten, ist der vertraglich vereinbarte Zahlungsplan unwirksam. Das Unternehmen kann dann keine Teilzahlungen verlangen, und der Neubaukäufer muss erst nach Fertigstellung und abschließender Abnahme überhaupt etwas zahlen.
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